Hỏi Đáp

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không? Sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, thủ tục mua đất nông nghiệp để làm nhà ở, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân,…

Bạn đang xem: Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

    1. Có được làm nhà tạm trên đất nông nghiệp không?

    Theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

    1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

    a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

    b) Đất trồng cây lâu năm;

    c) Đất rừng sản xuất;

    d) Đất rừng phòng hộ;

    đ) Đất rừng đặc dụng;

    e) Đất nuôi trồng thủy sản;

    g) Đất làm muối;

    h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

    Đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, việc xây dựng nhà phục vụ mục đích ở cho người dân là trái với mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ trong trường hợp xây nhà phục vụ hoạt động sản xuất lương thực, thực phẩm, trồng cây nông nghiệp như xây dựng nhà kính, xây chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm, kho bãi,…. thì được phép xây dựng trên đất nông nghiệp trong một khoảng thời gian nhất định.

    2. Đơn xin xây nhà tạm trên đất nông nghiệp

    Việc xây nhà tạm trên đất nông nghiệp cần phải được thực hiện tuân theo quy định của pháp luật, phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì mới được cấp phép và tiến hành xây dựng nhà tạm.

    Bạn đọc có thể tham khảo mẫu đơn xin xây nhà tạm dưới đây:

    Mẫu đơn xin cấp phép xây dựng tạm

    3. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

    Theo quy định của pháp luật hiện nay, người sử dụng đất phải có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích của đất, việc xây nhà trên đất nông nghiệp là không cho phép do đó nếu muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất nông nghiệp thì bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Xây nhà trên đất nông nghiệp là trái quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó không bao gồm tài sản gắn liền với đất.

    4. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được đền bù không?

    Theo Điều 92 Luật đất đai, xây nhà trên đất nông nghiệp bị thu hồi mà không được bồi thường như sau:

    Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

    1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

    Căn cứ theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 64 nêu trên như sau:

    Điều 34. Xử lý một số vấn đề phát sinh khi ban hành Nghị định

    2. Đối với đất dự án trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thuộc diện Nhà nước thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; không đưa đất vào sử dụng 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có đất ban hành quyết định thu hồi đất thì việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất thì thực hiện theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai.

    Như vậy, hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp là sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất nông nghiệp, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất sẽ không được bồi thường bất cứ chi phí nào theo Điều 92 Luật đất đai như trên.

    5. Có được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp?

    Nhà cấp 4 được xếp vào một trong các loại nhà ở của người dân Việt Nam, nên việc xây dựng nhà để ở trên đất nông nghiệp là trái với mục đích sử dụng đất như đã nêu ở mục 1. Do đó, cần phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trước khi xây nhà cấp 4 để tránh tình trạng bị thu hồi mà không được bồi thường chi phí xây dựng nhà cửa cũng như không được sở hữu hợp pháp tài sản gắn liền với đất.

    Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

    – Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

    – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

    Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

    6. Câu hỏi tư vấn thực tế

    Hỏi: Bố mẹ tôi có một thửa đất 2300 m2 đã được cấp sổ đỏ từ rất lâu, diện tích đất thổ cư trong sổ này là 150m2. Tính đến nay, bố mẹ tôi đã ở đây gần 40 năm. Cách đây hơn 10 năm, bố mẹ tôi đã cho chị tôi xây nhà trên mảnh đất này (chưa làm giấy tờ gì cho căn nhà của chị), sau đó thì bố mẹ tôi cũng xây lại căn nhà của mình với diện tích gần 150m2 và xây dựng vài nhà trọ cho thuê phía sau nhà (cũng không xin giấy phép gì cả) và sinh sống đến nay đã hơn 5 năm.

    Nay một người chị khác của tôi cũng được bố mẹ cho đất xây nhà kế bên bố mẹ, nhưng thị trấn không cấp phép xây dựng vì thửa đất của bố mẹ tôi theo tính toán của địa chính Thị trấn thì đã bị trừ 250m2 đất thổ cư. Họ yêu cầu bố mẹ tôi phải nộp đủ số tiền (tính ra khoảng 400-500 triệu đồng) để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì mới được phép xây dựng. Việc xây dựng nhà trên đất của bố mẹ cho con cái cũng không được phép vậy thì chẳng lẽ chị tôi phải ở nhờ bố mẹ suốt đời sao? Bố mẹ có đất đai mà con cái không được ở, nếu muốn làm thì phải nộp số tiền lớn như vậy làm sao chúng tôi có làm, như vậy chẳng khác nào mình đi mua đất của chính mình để làm nhà? Hiện giờ chị tôi rất băn khoăn, dù đã đi hỏi khắp nơi nhưng cũng không có cách nào ngoài cách của bên địa chính.

    Xin hỏi, liệu có còn cách nào cho gia đình chị tôi có thể xây nhà mà không trái quy định không?

    Đáp:

    Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hiện nay chị gái bạn đang muốn xây dựng nhà trên diện tích đất của bố mẹ, tuy nhiên thửa đất này không phải là đất thổ cư.

    Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được không?

    Về việc chuyển mục đích sử dụng đất:

    Trong trường hợp của bạn, hiện nay thửa đất của gia đình chỉ có 150m2 đất là đất thổ cư, những phần diện tích đất còn lại đang thuộc đất nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật, gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất nông nghiệp thì phải chuyển mục đất sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật đất đai thì người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

    Do đó, trước tiên bạn cần làm hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

    Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

    Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

    2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

    a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

    – Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

    – Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    – Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    – Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

    Theo quy định trên, gia đình bạn chuyển phần diện tích đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì số tiền phải nộp sẽ được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tùy thuộc vào số diện tích đất gia đình muốn chuyển đổi mục đích thì giá tiền phải nộp sẽ tăng/giảm theo, số điện tích muốn chuyển nhượng lớn thì số tiền phải nộp sẽ càng cao.

    Về thẩm quyền áp dụng mức thu giá đất: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định áp dụng giá đất theo bảng giá đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

    Về việc xin cấp phép xây dựng:

    Vì hiện nay người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ba mẹ bạn, ba mẹ bạn cần làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ba mẹ sang cho con cái. Khi đó, chị gái bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoàn toàn có thể xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở.

    Trên đây là bài viết tư vấn của Hoa tieu.vn, hi vọng bài viết về Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không? sẽ giúp ích cho bạn đọc về các vấn đề trong cuộc sống. Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết tại mục Đất Đai mảng Hỏi đáp pháp luật. 

    • Cách chuyển đất 50 năm sang đất ở
    • Hướng dẫn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
    • Chuyển đổi mục đích sử dụng đất 2022 cần những thủ tục gì?

    Đăng bởi: Blog LuatTreEm

    Chuyên mục: Hỏi Đáp

    Trả lời

    Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

    Back to top button